Akaryakıt İstasyonu Değerlemesi
Özel tesis donatıları, bir takım özel ruhsat, belge ve çalışma kurallarına bağlı olmaları vb. nedenlerle akaryakıt istasyonları başka birçok taşınmaza göre değişik özellikler gösterirler.
Bu nedenlerle, akaryakıt istasyonlarının değerlemesi öteki taşınmazların değerlemesine göre başka ve ek yöntemlerin kullanılmasını ve ayrıntılı çalışmalar yapılmasını gerektirebilir.
Değerleme açısından akaryakıt istasyonlarının temel bileşenleri; arsa, yapı(lar), tesis donatıları ve çevre düzenlemeleridir. Bu bileşenlerden yola çıkılarak kullanılabilecek değerleme yöntemleri aşağıda açıklanmaya çalışılmıştır.
1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi
Bu yöntemde, değerleme konusu akaryakıt istasyonunun değeri, benzer nitelikli akaryakıt istasyonlarıyla karşılaştırmalar yapılarak belirlenmeye çalışılır. Belirli karşılaştırma ölçütleri (özellikle pompadan satış potansiyeli olmak üzere, benzer konum, arsa yüzölçümü vb.) çerçevesinde ve karşılaştırma için seçilen akaryakıt istasyonları ile değerleme konusu akaryakıt istasyonu arasında ortaya çıkan ayrılıklar için düzeltmeler yapılarak birim değerler belirlenir. Bu birim değerleri karşılaştırılır ve ortalamadan sapan (+/- % 15 gibi) örnekler dışlanarak, değerleme konusu akaryakıt istasyonu için uygun görülen birim değer belirlenir. Uygun görülen birim değer, değerleme konusu akaryakıt istasyonuna uygulanarak sonuç değere ulaşılır.
Belli bir dönem içinde satışa çıkarılmış ya da satışı gerçekleşmiş karşılaştırılabilir akaryakıt istasyonu örnekleri bulmanın oldukça güç olmasının yanı sıra, gerçek satış tutarlarının ne olduğu ya da olabileceği bilgisine ulaşmak da kolay olmayabilir. Bu bakımdan, karşılaştırma (emsal) yöntemi, akaryakıt istasyonu değerlemelerinde kolay uygulanabilir ve sıklıkla kullanılabilen bir yöntem değildir.
2. Maliyet Yöntemi
Ekonominin ana kavramlarından olan yerine koyma (ikame) ilkesinden yola çıkarak, akaryakıt istasyonunun değerleme günündeki maliyet tutarına ulaşmayı amaçlar. Akaryakıt istasyonu; arsa, yapılar, tesis donatıları ve çevre düzenlemeleri olarak bileşenlere ayrılır. Arsa ya da arazi değeri, genellikle karşılaştırma (emsal) yöntemiyle ve ayrıca belirlenir. Belirlenen yapı, tesis donatıları ve çevre düzenlemeleri maliyetinden yıpranma payı (amortisman) tutarları düşülür ve elde edilen tutara, arsa için belirlenen değer eklenerek taşınmazın değerine ulaşılır.
Çalışan (faal) işletmeler olmaları dolayısıyla, maliyet yöntemi tek başına akaryakıt istasyonu değerlerini gerçekçi bir biçimde genellikle yansıtmaz.
3. Gelirlerin Anaparaya Dönüştürülmesi (Kapitalizasyonu) Yöntemleri
Gelir yöntemlerinden olan ve “İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemleri” de denilen bu yöntemlere göre bir akaryakıt istasyonunun değeri, o akaryakıt istasyonunun gelecekte de sağlamayı sürdüreceği yıllık harcanabilir (net) gelirlerin bugünkü değerine eşittir.
Yöntemin uygulamasında; öncelikle güncel ve en azından orta vadede de süreceği öngörülen piyasa koşulları çerçevesinde elde edilmesi olağan sayılan gelir ve giderler üzerinden “görünür gelir” (efektif, fiili gelir) ve bu görünür gelir üzerinden harcanabilir (net) gelir belirlenir. Bu harcanabilir (net) gelir, belirlenen anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranı ile indirgenerek akaryakıt istasyonunun değerine ulaşılır. İndirgeme sürecinde kullanılan anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranının belirlenmesi oldukça güçtür. Buna karşın, daha güvenilir ve daha gerçekçi sonuçlar vermesi dolayısıyla gelirlerin anaparaya dönüştürülmesi yöntemi son yıllarda akaryakıt istasyonlarının değerlemelerinde en çok kullanılan yöntemlerden biridir.
Harcanabilir (net) gelir belirlenirken, “yapı ve konumun sağladığı gelir” göz önüne alınmalıdır. Yapı ve konumun sağladığı gelir, sahipleri ya da işletmecilerinin kişisel yetenekleri dışında, yalnızca taşınmazın gelir elde edebilme yeteneği ile ortaya çıkan gelirdir. Taşınmazın gelir elde edebilme yeteneği ya da üzerindeki ticari etkinliğin gelirini doğrudan belirleme gücü, yapılaşma ve konumunun uyumlu olması ile ortaya çıkar ki, bu durum, en etkin ve verimli kullanımın da sağlanması anlamına gelir. Sahiplerinin ya da işletmecilerinin daha yetenekli olması gibi özel bir nedenle, bir işletmenin gelirlerini piyasa ortalamasının oldukça üzerine çıkarması durumunda, söz konusu işletmenin etkinliklerini içinde ya da üzerinde yürüttüğü taşınmazın değeri de, işletme geliriyle orantılı olarak artmaz. Bu durumun tersi de geçerlidir.
a. Doğrudan Anaparaya Dönüştürme (Kapitalizasyon) Yöntemi: Akaryakıt istasyonunun gelecekte de sağlamayı sürdüreceği ve yıllara göre değişmeyeceği öngörülen gelirlerinin yalnızca bir yıllığını göz önüne alan bu yöntemde, yıllık harcanabilir (net) gelir uygun bir oran üzerinden anaparaya dönüştürülerek akaryakıt istasyonunun bugünkü değerine ulaşılmaktadır.
Harcanabilir (Net) Gelir = Potansiyel (Gizil) Gelir – İşletme Giderleri – Gelirin Vergisi
Akaryakıt İstasyonunum Değeri = Yıllık Harcanabilir Gelir / Anaparaya Dönüş Oranı
b. Harcanabilir Gelir Akımlarının Bugünkü Değeri Yöntemi: Bu yöntemde; akaryakıt istasyonundan gelecekte de elde edileceği öngörülen potansiyel yıllık gelir akımları, işletme giderleri ile vergiler düşüldükten sonra, belirlenen anaparaya dönüş oran(lar)ı üzerinden indirgenerek akaryakıt istasyonunun değerine ulaşılmaktadır. Anaparaya dönüş oranı da, beklenen getiri oranının bir yansıması olarak, yöntemin ana ögesidir.
Anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranı ile ilgili ayrıntılı bilgi için tıklayınız.
Harcanabilir gelir akımlarının bugünkü değeri (indirgenmiş gelir akımları) yönteminde kullanılan başlıca formül aşağıdadır:
Td = [Hg x ((1 + Ao)d - 1) / ((1 + Ao)d x Ao)] + [Gd / (1 + Ao)d]
Td: Taşınmazın bugünkü değeri.
Hg: Harcanabilir gelir.
Ao: Taşınmaz için anaparaya dönüş (genel kapitalizasyon) oranı.
d: Dönem sayısı (vade).
Gd: Taşınmazın gelecekteki değeri.
Ud: Uç değer.
b: Büyüme oranı.
Bu ödenti (anuite) formülünün bileşiminde yer alan “taşınmazın gelecekteki değeri”; gelecek olarak tanımlanan dönemin ilk yılında elde edilen ve sonraki yıllar boyunca da elde edileceği varsayılan harcanabilir (net) gelirlerin, gelecek dönemin ilk yılındaki değerine eşittir.
Gelecek olarak, on yıl geçtikten sonraki bir dönemden söz ediliyorsa;
Gd = Taşınmazın 11. Yıldaki Harcanabilir Geliri / Anaparaya Dönüş Oranı
Gelecekteki değerin de, 11. yıldan başlayarak, ileriki yıllar boyunca sağlanacak harcanabilir gelir akımlarının bir işlevi olmasından ötürü, “taşınmazın gelecekteki değeri” kavramı yerine “uç değer” kavramı kullanılabilir.
Buna göre;
- Harcanabilir gelir akımları (HGA) yıllara göre değişmiyorsa;
Td = [Hg x (((1 + Ao)d -1) / ((1 + Ao)d x Ao))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]
Ud = Hg / Ao
- HGA önceden değişmiyor ve 10. yıldan sonra oransal (geometrik) olarak büyüyorsa;
Td = [Hg x (((1 + Ao)d -1) / ((1 + Ao)d x Ao))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]
Ud = Hg / (Ao – b)
- HGA önceden oransal (geometrik) olarak büyüyor ve 10. yıldan sonra değişmiyorsa;
Td = [Hg x (((1 + Ao)d – (1 + b)d)/((1 + Ao)d x (Ao - b)))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]
Ud = [Hg x (1 + b)d] / Ao
- HGA yıllara göre oransal (geometrik) olarak büyüyorsa;
Td = [Hg x (((1 + Ao)d – (1 + b)d)/((1 + Ao)d x (Ao - b)))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]
Ud = [Hg x (1 + b)(d+1)] / (Ao – b)
- HGA yıllara göre oransal (geometrik) olarak küçülüyorsa;
Td = [Hg x (((1 + Ao)d – (1 - b)d)/((1 + Ao)d x (Ao + b)))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]
Ud = [Hg x (1 - b)(d+1)] / (Ao + b)
- Yıllara göre düzensiz değişen HGA ve/veya anaparaya dönüş oranları söz konusu olduğunda;
Sonsuza değin değiştirmek olanağı bulunmadığından, harcanabilir gelir ve/veya anaparaya dönüş oranını belirli bir yıldan sonra değişmez olarak ele almak gerekeceği unutulmamalıdır. Bu nedenle, harcanabilir gelir ve/veya anaparaya dönüş oranının 10. yıldan sonraki dönemde değişmeyeceğini varsaymak uygun olacaktır.
Td= Hg1/(1 + Ao1)1 + Hg2/(1 + Ao2)2 + … + Hgd/((1 + Aod)d x Aod)